Dự án thế chấp ngân hàng: Đúng luật và hoàn toàn bình thường

Danh sách 92 dự án quy tụ nhiều ông lớn trong ngành bất động sản như Tân Hoàng Minh, FLC, Hải Phát, Nam Cường, Geleximco… Các chủ đầu tư đã đăng kí thế chấp dưới nhiều hình thức khác nhau như thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai. Trong một diễn biến liên quan, trước đó, vào tháng 6/2018, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng công bố danh sách một loạt dự án đang “gửi gắm” tại ngân hàng.

Có thể nói, động thái này của các cơ quan quản lý là một nỗ lực hướng tới sự minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, việc công bố khiến nhiều khách hàng lo lắng khi dự án họ đã mua hoặc có ý định xuống tiền nằm trong danh sách trên. Trao đổi với Batdongsan.com.vn, một luật sư xin giấu tên cho biết, việc thế chấp là đúng luật. Điều 147 của Luật Nhà ở nêu rõ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư xây dựng dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Ngoài ra, Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Với những quy định này, các chủ đầu tư phải thế chấp tài sản nếu muốn ngân hàng bảo lãnh.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã công bố 92 dự án nằm trong danh sách
thế chấp ngân hàng. Ảnh minh họa: Internet

Vị luật sư cho biết thêm, Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Như vậy, việc thế chấp dự án được thực hiện theo luật và là chuyện hoàn toàn bình thường. Vị luật sư nhấn mạnh, vấn đề cần quan tâm ở đây là trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay ngân hàng vừa huy động vốn từ dân. Do đó, khi năng lực tài chính của chủ đầu tư không đảm bảo thì rủi ro bị đẩy hoàn toàn về phía người mua. Khi đó, ngân hàng siết nợ dự án, bán đấu giá dự án nhằm thu hồi nợ, còn người mua thì mất trắng.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn rất lớn và dài hạn. Quy định của pháp luật cũng chỉ yêu cầu chủ đầu tư có 15-20% vốn tự có. Còn lại, chủ đầu tư sẽ huy động vốn qua các kênh như khách hàng, ngân hàng, thị trường chứng khoán… Theo luật tín dụng, các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng khi vay tiền ngân hàng thì phải thế chấp. Việc thế chấp bằng chính tài sản hình thành vốn vay là việc bình thường, đúng pháp luật.

Ông Nam nhấn mạnh, pháp luật có quy định tài sản thế chấp không được bán, hoặc trước khi bán phải giải chấp hoặc có sự thoả thuận của ngân hàng đồng ý cho bán. Do đó, khách hàng khi mua nhà phải lưu ý điều khoản giải chấp trong hợp đồng, hoặc có sự thoả thuận với ngân hàng.

Về bản công bố danh sách 92 dự án thế chấp ngân hàng của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, ông Nam cho rằng việc công bố phải nói rõ mục đích để người mua nhà hiểu rõ bản chất của vấn đề, tránh gây hoang mang cho xã hội.

Thúy An