Nguồn cung nhỏ giọt, giá căn hộ khu trung tâm Sài Gòn tăng vọt

Kết quả khảo sát của VnExpress cho thấy, trong quý cuối cùng của năm 2018 chỉ có 4 dự án được công bố, tiến hành nhận đặt chỗ hoặc mở bán tại khu vực nội thành Sài Gòn và khu lõi trung tâm gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Quận 1 và Bình Thạnh là nơi tập trung nhiều nhất nguồn cung mới, trong đó một mặt bằng giá mới cao chưa từng thấy đã được thiết lập tại các dự án có vị trí vàng ở lõi trung tâm Sài Gòn.

Đơn cử, khu vực quận 1 đang chứng kiến cuộc đua ra hàng của một ông lớn bất động sản tại Tp.HCM và một đại gia địa ốc có trụ sở tại Hong Kong mới đến Việt Nam khoảng 2 năm. Giá sản phẩm mà các "đại gia" đưa ra đều vượt xa các căn hộ cao cấp xuất hiện trên thị trường trước đó.

Cụ thể, dự án mà đại gia địa ốc Tp.HCM nhận đặt chỗ nằm trên đường Trần Hưng Đạo, gồm 1.000 sản phẩm với giá mỗi m2 từ 6.000 - 7.000 USD. Dự án mà doanh nghiệp nước ngoài nói trên nhận giữ chỗ nằm trên đường Cống Quỳnh gồm gần 1.100 căn hộ, nhưng chủ đầu tư chưa công bố giá bán. Theo tiết lộ của cộng đồng môi giới thì dự án gắn mác ngoại này có khoảng giá từ 8.000 - 10.000 USD/m2. Nếu mức giá này được xác thực thì các căn hộ của dự án này có giá cao nhất thị trường Tp.HCM từ trước đến nay.

Tại quận Bình Thạnh cũng xuất hiện 2 dự án căn hộ quy mô nhỏ với mức giá dự kiến từ 37 - 38 triệu đồng/m2. Hiện tại, cả hai dự án đã đón lượng khách giữ chỗ cực lớn.

Một dự án trên đường Hoàng Hoa Thám chỉ mở bán hơn 83 căn và đã cháy hàng trước đó. Tương tự, dự án trên đường Nơ Trang Long (kết nối khá gần với trục Phạm Văn Đồng và Nguyễn Xí) cũng chỉ tung rổ hàng gồm 348 căn nhưng có tới cả nghìn yêu cầu đặt mua. Được biết, đây là dự án có vốn đầu tư của Nhật Bản, tiện ích nội khu đồng bộ.

Không sôi động như quận 1 và Bình Thạnh, thị trường các quận nội thành còn lại gồm quận 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận chưa xuất hiện dự án mới nào trong quý IV này. Điều đó cũng có nghĩa là, trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay, tổng nguồn hàng chào bán của cả khu vực nội thành Sài Gòn chưa đến 2.500 căn. Đáng chú ý, trong số này, hơn 2.000 sản phẩm có giá chào bán từ 6.000 - 10.000 USD/m2.

Bất động sản khu vực trung tâm Sài Gòn khan hiếm nguồn
cung nên giá cao kỷ lục. Ảnh: Vũ Lê

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nhận xét do sở hữu vị trí đắc địa và nguồn hàng khan hiếm nên các căn hộ trong khu vực nội thành luôn có giá cao hơn so với chung cư vùng ngoại ô Tp.HCM. Tại khu vực trung tâm và nội đô Sài Gòn, căn hộ mới chào hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, từ 5 - 8% nguồn cung toàn thị trường.

Trong khi đó, dù ở điều kiện thị trường nóng sốt hay nguội lạnh, khủng hoảng hay trên đỉnh hoàng kim thì các bất động sản nằm tại khu vực nội thành đô thị phát triển bao giờ cũng có giá trị bền vững và khả năng khai thác tiêu dùng, thương mại cao hơn.

Các quận nội đô (trung tâm và cận trung tâm thành phố) có đặc điểm: mật độ dân cư đông đúc, hạ tầng cầu – đường – trường (học) – trạm (y tế, bệnh viện) đã có sẵn, các dịch vụ, giải trí và thương mại đều đã được phủ kín. Nếu sống ở căn hộ nội đô thành phố, chủ sở hữu sẽ tiết kiệm được thời gian di chuyển về khu trung tâm, nếu không ở cũng rất dễ cho thuê với hiệu suất sinh lời tốt và khả năng chống trượt giá cao.

Theo phân tích của ông Quang, hiện tại các căn hộ trong vùng giá 6.000 - 10.000 USD/m2 đang chiếm tỷ trọng quá lớn, sẽ trở thành một thách thức về thanh khoản (mãi lực) đối với vị trường. Một trong những hệ quả nhãn tiền là mặt bằng giá căn hộ bình quân toàn thị trường Tp.HCM có thể sẽ bị kéo lên cao. Điều này giải thích tình trạng có rất nhiều khách hàng nhận giữ chỗ tại các dự án giáp ranh, kế cận khu vực lõi trung tâm Sài Gòn, tiêu biểu là Bình Thạnh. Các sản phẩm tại đây vừa sức đầu tư và vừa với khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu mới nổi hơn so với khu trung tâm.

Ông Quang giải thích, với những người thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi, dù thu nhập tốt nhưng tích lũy của họ chưa đủ lớn để với tới sản phẩm căn hộ giá lên tới hàng chục nghìn đô la mỗi m2 tại quận 1. Vì thế họ sẽ nhắm tới dự án ở khu vực nội thành, kế cận vùng lõi trung tâm vì có giá nhà mềm hơn mà khoảng cách di chuyển không quá xa, tầm 5 km về trung tâm.

"Xét về xu hướng tiêu dùng, mua căn hộ tại các quận nội đô và trung tâm Tp.HCM được giới đầu tư và người mua để ở xem như một loại tài sản đặc biệt. Với nhiều người, đây không chỉ là tài sản có giá trị mà còn được xem như món trang sức khẳng định đẳng cấp", Tổng Giám đốc Việt An Hòa nhận xét.