ĐÀI PHÁT THANH VÀ TRUYỀN HÌNH THANH HÓA

Thanh Hoa Radio and Television
Đường dây nóng: 0237 3721150

Nhiều chiêu thức "lách luật" huy động vốn tại các dự án bất động sản

Không cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành xong phần móng, mặt bằng ngổn ngang, pháp lý chưa rõ ràng, thậm chí chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng… nhưng nhiều dự án bất động sản (BĐS) đã được chủ đầu tư quảng cáo rao bán, "lách luật" huy động vốn bằng những hợp đồng hợp tác đầu tư dưới chiêu bài "đặt cọc giữ chỗ", "phiếu đăng ký giữ chỗ"… Trong số đó, không ít dự án đã khiến khách hàng dở khóc, dở mếu…

09/11/2018 06:38

Cố tình "lách luật" để huy động vốn

Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư, BĐS ở TP Hồ Chí Minh yếu về năng lực tài chính, cố tình “lách luật” để huy động vốn bất chấp pháp luật. Nhiều chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc giữ chỗ” của khách hàng, trong khi dự án chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật…

Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 90% (thậm chí hơn nữa) giá trị căn hộ, nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc, dở mếu”.

 
Lễ mở bán đợt 1 ngày 12-8 của dự án Flora Novia.

Gần đây nhất, dự án được nhắc đến nhiều là Sky 89 (tại số 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, quận 7, do liên doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia - An Gia Investment và Creed Group phát triển). Dự án này hầu như vẫn đang là bãi đất trống, nhưng An Gia Investment đã ký hợp đồng đặt cọc và mở bán hết 100% số căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Chỉ tính sơ sơ, với việc bán 430 căn hộ (khách hàng thanh toán 15% giá trị căn hộ), An Gia Investment đã thu về hàng trăm tỷ đồng. Theo nguồn tin của chúng tôi, để đủ cơ sở pháp lý mở bán, thu tiền của khách hàng tại dự án Sky89, ngoài việc phải hoàn thiện phần móng (dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định thì lúc đó mới được huy động vốn), chủ đầu tư còn phải tiến hành hàng loạt công việc khác như điều chỉnh thiết kế xây dựng, mật độ, kiến trúc, kết nối hạ tầng... Nhưng xem ra trên thực tế, không rõ đến khi nào những phần việc quan trọng trên mới được hoàn tất.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố, khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15%-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để khách hàng nhanh chóng xuống tiền. Để làm rõ những thông tin này, chúng tôi đã liên hệ với đại diện bộ phận truyền thông của Công ty An Gia. Phía Công ty An Gia đã hẹn sau nhiều ngày nhưng vẫn không có phản hồi gì.

Một số dự án khác cũng đình đám không kém là các dự án Flora Novia (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức) và Akari City (đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân) của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group), mặc dù chưa hội đủ các điều kiện về pháp lý và thực tế xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã ồ ạt mở bán, nhận cọc từ khách hàng lên đến hàng trăm triệu đồng.

Theo tìm hiểu, tại dự án Flora Novia, chủ đầu tư đã mở bán giai đoạn 1 với Block A vào ngày 12-8-2018. Tiếp đó, ngày 8-9, chủ đầu tư lại mở bán giai đoạn 2 với Block B (khách hàng đã đóng theo giai đoạn 1 là 10% giá trị hợp đồng) và dự án đã được giao dịch hết. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tại dự án này chỉ mới đang tiến hành làm móng, tức chưa thể có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Trong khi đó, dự án Akari City do Nam Long Group ký kết hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản thực hiện. Sắp tới, công ty dự kiến sẽ mở bán dự án, với giá từ 24-27 triệu đồng/m2…

Nhưng điều đáng nói là trong bảng dự kiến đóng tiền theo tiến độ của dự án Akari City có một số điều khá lạ, như khách hàng từ khi đặt cọc giữ chỗ đến khi có hợp đồng mua bán phải đóng đến 30% và phải chịu đợi chờ đến 9 tháng mới ra được hợp đồng mua bán. Đây được cho là một dấu hiệu về huy động vốn và chiếm giữ vốn trái phép. Trong khi đó, thực tế tại công trường của dự án này vẫn còn là mảnh đất trống mới được rào chắn, chưa biết đến khi bao giờ thi công.

 
Dự án Sky 89 hầu như vẫn đang là bãi đất trống, nhưng đã được đặt cọc mua hết 100% số căn hộ.

Một dự án khác là De La Sol (đường Tôn Thất Thuyết, quận 4), với quy mô 870 căn hộ do Công ty CP Đầu tư kinh doanh BĐS Việt Hưng Phú (100% vốn của Capitaland - Singapore) làm chủ đầu tư. Hiện tại, dù chưa có giấy phép xây dựng phần thân (Sở Xây dựng mới cấp phép xây dựng phần ngầm của dự án) nhưng chủ đầu tư đã ký bán cho khách hàng từ đầu tháng 6-2018 bằng “phiếu đặt chỗ có hoàn lại”, với số tiền 100 triệu đồng/căn hộ. Ngay sau đó, Công ty Việt Hưng Phú tiếp tục thu của khách hàng từ 10 - 20% giá trị căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng phải đóng thêm từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn hộ.

Hay như dự án La Cosmo Residences (đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình) với tổng số 500 căn hộ cũng được chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường khi chưa đủ điều kiện. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6-2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán…

Người mua phải chịu nhiều rủi ro

Còn khá nhiều dự án BĐS khác mà các chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ là ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc mua dự án. Điều đáng nói là Luật Kinh doanh BĐS không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự. 

Hợp đồng đặt cọc là phương thức phổ biến để các doanh nghiệp này vừa huy động được vốn làm hạ tầng, vừa bán được dự án khi chưa đủ điều kiện. Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức, nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”…

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tuy nhiên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã làm liều huy động vốn trái phép như kể trên. Do đó, các chuyên gia đã cảnh báo khách hàng có thể phải chịu nhiều rủi ro khi mua BĐS với hình thức này.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện sẽ có một số rủi ro cơ bản. Có thể kể như rủi ro về pháp lý; khách hàng thường chịu thiệt do phát sinh liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng… Mặt khác, có thể khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người, chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết.

 
Dự án De La Sol được cho là chưa san lấp xong mặt bằng vẫn huy động vốn.

Tiếp đó là rủi ro về tài chính; chủ đầu tư một lúc thực hiện nhiều dự án hoặc lấy vốn dự án này “đắp” cho dự án khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.

Ngoài ra, còn có rủi ro về phê duyệt dự án; trong quá trình thực hiện, dự án bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, lúc này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án nên tiền trả lại cho khách hàng sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Trao đổi với báo chí liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đều đã được pháp luật quy định rõ.

Theo đó, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. “Nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin như: chủ đầu tư có quỹ đất không? Đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa?

Đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng không? Đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?… Có như vậy thì mới đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đưa ra lời khuyên.

Phú Lữ/CAND


Ý kiến bạn đọc

Xem thêm bình luận

Đọc thêm

Doanh nghiệp bất động sản tìm kênh vốn mới

Doanh nghiệp bất động sản tìm kênh vốn mới

07:45 , 18/12/2023

Thay vì chỉ trông đợi vào vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực, chủ động gặp gỡ các đối tác nước ngoài quan tâm tới dự án tại Việt Nam. Hai hình thức hợp tác phổ biến là doanh nghiệp nước ngoài sẽ thực hiện phát triển dự án hoặc chọn cách trở thành cổ đông chiến lược.

Mô hình thành phố kinh doanh hiệu quả mang đến cơ hội đầu tư sinh lời bền vững

Mô hình thành phố kinh doanh hiệu quả mang đến cơ hội đầu tư sinh lời bền vững

20:46 , 11/12/2023

Là một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quan tâm nhất thời gian qua, Flamingo Ibiza Hải Tiến được đầu tư xây dựng theo mô hình thành phố kinh doanh hiệu quả. Dự án khẳng định sức hút của mình với giải thưởng uy tín “TOP 10 dự án bất động sản du lịch tiềm năng nhất”.

Bất động sản Thanh Hóa khởi sắc nhờ những dự án siêu tiến độ

Bất động sản Thanh Hóa khởi sắc nhờ những dự án siêu tiến độ

20:36 , 27/11/2023

Với nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho bất động sản phát triển, bước sang quý 4 năm nay, thị trường bất động sản tại Thanh Hóa đang có những chuyển biến tích cực và "ấm” dần lên. Nhu cầu giao dịch mua, bán tăng, đặc biệt là đối với những dự án thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tính pháp lý rõ ràng và siêu tiến độ thực hiện.

Số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng hơn 30%

Số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng hơn 30%

06:30 , 05/08/2023

Theo Bộ Xây dựng, trong quí II/2023, trên cả nước, số doanh nghiệp đã giải thể tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm trước.

50% dự án triển khai chậm vì vướng thẩm định giá đất

50% dự án triển khai chậm vì vướng thẩm định giá đất

07:11 , 01/08/2023

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.

Việt Nam giành giải ở 2/5 hạng mục về kiến trúc nhân văn và cho người nghèo

Việt Nam giành giải ở 2/5 hạng mục về kiến trúc nhân văn và cho người nghèo

10:11 , 30/05/2023

Tại lễ công bố kết quả giải thưởng UIA 2023 mới đây của Liên Hiệp hội Kiến trúc sư quốc tế UIA, Việt Nam đã giành được 2/5 giải ở 2 hạng mục là kiến trúc bền vững nhân văn và kiến trúc cho cộng đồng người nghèo.

Đề nghị các địa phương cấp "sổ đỏ" cho căn hộ, biệt thự du lịch

Đề nghị các địa phương cấp "sổ đỏ" cho căn hộ, biệt thự du lịch

08:32 , 17/05/2023

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có công văn số gửi Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề cập đến việc cấp "sổ đỏ" cho các công trình xây dựng như: Khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

[E-Magazine] Công bố Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040

[E-Magazine] Công bố Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040

20:10 , 15/04/2023

Ngày 15/4, UBND tỉnh Thanh Hóa phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị công bố Quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040.

Bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng

Bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng

08:00 , 07/04/2023

Theo Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, mặc dù thu hút đầu tư nước ngoài FDI năm 2023 đã chậm lại do kinh tế thế giới khó khăn nhưng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhờ lợi thế về lao động, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Quy hoạch đô thị Thanh Hoá theo cấu trúc đa tâm

Quy hoạch đô thị Thanh Hoá theo cấu trúc đa tâm

22:04 , 06/04/2023

Theo quy hoạch đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040, không gian phát triển của thành phố Thanh Hoá bao gồm toàn bộ thành phố Thanh Hóa hiện nay và toàn bộ diện tích của huyện Đông Sơn, đưa quy mô đô thị của thành phố tương lai lên diện tích khoảng gần 23.000 ha, là một trong những thành phố trực thuộc tỉnh có quy mô diện tích lớn nhất cả nước. Để đáp ứng yêu cầu phát triển, tổ chức về không gian và cấu trúc đô thị đã được chuyển từ cấu trúc lõi sang cấu trúc đa tâm với 6 trung tâm tích hợp.