"Nên siết cho vay mua đất nền rồi bỏ hoang chờ lên giá"

Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đề xuất siết hoạt động cho vay mua nhà với khách hàng có dư nợ hơn 3 tỷ đồng được đưa ra tại Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước là chưa thực sự hợp lý.

Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên thứ trưởng Xây dựng cho rằng, nên siết cho vay mua đất nền rồi bỏ hoang chờ lên giá thay vì sản phẩm đã xây dựng. Ảnh: Hiệp hội Bất động sản

Chủ tịch Hiệp hội nói: "Nếu vay dưới 3 tỷ mà khách hàng không trả được thì cũng vỡ trận. Ngược lại có những khách hàng vay 30 tỷ nhưng họ trả được cả gốc, lãi đầy đủ thì việc gì mà không cho vay", từ đó, ông cho rằng, việc cho vay như thế nào nên để các ngân hàng tự quyết định.

Đồng thời, ông Nam cũng đưa ra ý kiến, cần phải có sự đánh giá xác đáng hơn đối với từng sản phẩm bất động sản cụ thể. Dù căn hộ thuộc phân khúc nào cũng không có khả năng tăng giá một cách đột biến, nhưng lại có lợi thế là cho thuê dễ, trong quá trình vận hành cũng dễ phát sinh lợi nhuận tốt. Còn đối với nhà liền đất, mua với giá đắt, tỷ trọng cho thuê không cao nhưng khả năng tăng giá đột biến là có. Tùy vào năng lực tài chính cũng như chiến lược kinh doanh mà người mua có thể đưa ra lựa chọn phù hợp.

Từ đó, Nguyên thứ trưởng đề xuất, nên hạn chế cho vay mua đất nền thay vì "siết" tín dụng cho vay mua nhà cao cấp. Bởi, sự phát triển của các công trình nhà ở sẽ giúp các ngành nghề như xi măng, sắt thép, nội thất, điện tử... tăng trưởng theo, đồng thời, chủ sở hữu cũng dễ tìm khách thuê, đảm bảo nguồn lợi nhuận ổn định. Còn về đất nền, thực tế cho thấy, đã có nhiều nơi đất đai được mua nhưng chỉ để đó mà không có hoạt động xây dựng diễn ra, không tác động tích cực đến các thị trường liên quan như vật liệu, tiêu dùng. Mục đích của những người mua đất nền này chỉ là để không chờ tăng giá đột biến.

Đồng quan điểm với ông Nam, chuyên gia Võ Trí Thành, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, hệ số kéo của ngành bất động sản là lớn nhất, từ sản xuất, dịch vụ, gạch, ngói, thép, thiết bị, vật liệu cho đến các dịch vụ môi giới, du lịch... Vì vậy, cần phải có cái nhìn tổng thể từ hai phía để tạo được sự ổn định, đưa thị trường phát triển theo hướng đi lên, thay vì chỉ dùng cái nhìn nghi ngại để đánh giá phân khúc cao cấp.

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, thị trường địa ốc hiện nay như đang đứng trước giai đoạn "chơi vơi" khi mà phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan đang trong quá trình điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở quy định chuyện mua nhà của người nước ngoài, các loại hình căn hộ lai (condotel, offitel...). 

Còn theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nguyễn Mạnh Hà, sự biến động của một số mặt hàng thiết yếu như xăng, điện trong quý đầu năm 2019 chắc chắn sẽ khiến giá đầu vào thị trường bất động sản như vật liệu, nhân công... chịu sự tác động theo.

Ông Hà phân tích, tín dụng cho bất động sản hiện đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, từ năm 2016 đến nay, quy mô tín dụng bất động sản cũng đã điều chỉnh giảm dần. Hiện tỷ lệ dư nợ trong địa ốc đang nằm trong ngưỡng an toàn với hơn 500.000 tỷ trong tổng số 7,4 triệu tỷ dư nợ tín dụng, chiếm gần 8%. Tốc độ tăng tín dụng trong năm 2018 là 12%, trong khi tín dụng bất động sản chỉ hơn 5%, đặc biệt, còn tăng trưởng âm trong quý cuối năm.

Từ thực tế trên, ông nói: "Chính phủ đã rà phanh thị trường và đến nay dòng tiền đang giảm. Nếu tiếp tục có chính sách siết thêm sẽ có tác động không nhỏ tới bất động sản cũng như nhiều ngành kinh tế".

Phản hồi một số quan điểm cho rằng, cần đưa ra chính sách tín dụng để kiểm soát rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có chiều hướng bất ổn, ông Nam cho rằng, từ những con số thống kê của Hiệp hội Bất động sản thì thị trường có sự tăng trưởng tốt trong những năm gần đây, chưa có dấu hiệu của bong bóng. Rổ hàng hóa của thị trường đa dạng, nhiều giao dịch được thực hiện nhưng vẫn ổn định về mặt bằng giá và minh bạch. Tình trạng sốt giá chỉ là hiện tượng cục bộ tại một số địa phương có sự đột phá về quy hoạch, tuy nhiên, đã nhanh chóng được kiểm soát.

Cuối cùng, chủ tịch VnREA kết luận: "Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011-2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được".