Tất tần tật những điều cần biết khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Khác với mua bán nhà ở thông thường, mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp nếu có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Khi đó, người mua sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng để bên thế chấp có nguồn trả nợ ngân hàng và giải chấp tài sản. Tiếp theo, bên bán đi công chứng hợp đồng và chuyển nhượng, bàn giao nhà theo quy định. Nếu diễn ra suôn sẻ, giao dịch này sẽ có lợi cho cả 3 bên. Người bán nhà có thể loại bỏ gánh nặng trả nợ, ngân hàng có thể thu hồi nợ và người mua có thể yên tâm về vấn đề pháp lý của căn nhà.

Tuy nhiên, chính sự tham gia của 3 bên cũng khiến cho hoạt động mua nhà thế chấp bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp. Khi thế chấp dự án, chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng liên quan đến dự án đó cho ngân hàng, nên việc sang tên chuyển nhượng cho người mua có thể gặp khó khăn và mất nhiều thời gian. Không loại trừ trường hợp người bán “lật kèo”, đã nhận tiền nhưng không hoàn thiện các thủ tục cần thiết để chuyển nhượng nhà cho người mua. Để hạn chế tối đa những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà dự án đang thế chấp ngân hàng, người mua cần lưu ý những điều sau:

1. Tìm hiểu thông tin về bên bán

Đây là một trong những cơ sở quan trọng để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra an toàn. Bởi mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp nếu có sự đồng ý của ngân hàng, nên trong trường hợp bên bán không thế chấp nhà cho ngân hàng mà là một cá nhân hay tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao, thậm chí không chỉ thế chấp ở một nơi thì người mua chẳng khác nào “ném tiền qua cửa sổ”. 

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng chỉ hợp pháp khi có sự
đồng ý từ ngân hàng đó. Ảnh minh họa

Vì vậy, đừng tiếc giá hời hay vị trí ngôi nhà ở nơi đắc địa mà vội giao dịch khi còn “mù mờ” về thông tin. Thay vào đó, bạn nên tìm hiểu kỹ càng về người bán, có thể qua những lần tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận, hoặc trực tiếp đi dò hỏi người dân sống tại khu vực. Chẳng hạn điều tra xem người bán có đang vướng mắc nợ nần hay không? Liệu có liên quan đến các giao dịch vay nóng, vay gấp, vay lãi cao chưa? Trong quá trình giao dịch, người bán có thành thật và công khai các giấy tờ chứng minh thực trạng của căn nhà không?...

2. Kiểm tra toàn bộ hồ sơ liên quan đến căn nhà

Người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp tất cả những giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà để vay vốn... Bạn cũng cần kiểm tra kỹ các thông tin trong các giấy tờ pháp lý để xác định bất động sản là đứng tên một người hay đứng tên cả hai vợ chồng, hay đồng sở hữu của nhiều người, tránh các tranh chấp không đáng có về sau. Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu sổ đỏ để xác minh thông tin. 

Kiểm tra tất cả các hồ sơ liên quan đến căn nhà là bước cần thiết để đảm
bảo tính pháp lý của tài sản. Ảnh minh họa

3. Biên bản cam kết 3 bên với ngân hàng

Trong quá trình giao dịch, giữa 3 bên gồm người bán (bên thế châp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) sẽ lập thỏa thuận liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ ràng buộc quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản là căn nhà thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại. 

4. Không nên tin nhân viên ngân hàng hoàn toàn

Sự tham gia của bên thứ 3 là ngân hàng đã phần nào đảm bảo vấn đề an toàn pháp lý cho căn nhà đang thế chấp. Tuy nhiên, không thể không cẩn trọng khi mục đích chính của ngân hàng trong giao dịch này là thu hồi nợ từ bên thế chấp. Bản chất việc mua nhà thế chấp đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, đôi khi còn tùy thuộc vào sự may rủi của người mua cho nên tự mình cẩn thận trong từng khâu, văn bản hóa mọi giao dịch thay vì thỏa thuận miệng không bao giờ là thừa. Cẩn thận hơn, người mua có thể mang tất cả những giấy tờ liên quan ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà hoặc văn phòng luật sư để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. 

Linh Phương (TH)