Luật Đất đai "đá" hàng loạt luật: Bao khó khăn doanh nghiệp "nếm đủ"
Sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan tạo nên hàng loạt những khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án.
Một báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) mới đây cho biết, vấn đề đất đai được điều chỉnh tại các Luật khác nhau dẫn đến cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất, làm ảnh hưởng đến việc giải quyết các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư.
 |
Cụ thể, Luật Nhà ở quy định phải có “đất ở hợp pháp” thì mới lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định. Luật Đầu tư lại quy định trường hợp dự án “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” thì UBND cấp tỉnh thực hiện quyết định chủ trương đầu tư.
Trong khi đó, Luật Đất đai quy định nếu dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định thì Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Như vậy, nếu theo Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, việc "lựa chọn chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" yêu cầu chủ đầu tư phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở). Tuy nhiên, theo Luật Đất đai thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chỉ thực hiện sau thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư!
Một mâu thuẫn cũng được Tổng cục quản lý đất đai đề cập tới là việc pháp luật về đất đai quy định trường hợp dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện thì nhà đầu tư được thỏa thuận để nhận chuyển quyền hoặc thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng để có đất thực hiện dự án. Trường hợp trong khu vực dự án có diện tích đất do Nhà nước đang quản lý thì Nhà nước thu hồi để giao cho nhà đầu tư
Thế nhưng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định phải đấu giá “tài sản công” đối với trường hợp này. Tại nhiều địa phương rất lúng túng trong việc áp dụng quy định của pháp luật về đất đai và quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đối với trường hợp này.
"Thực tế có trường hợp đất do Nhà nước quản lý chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ và xen kẽ trong khu vực đất thực hiện dự án nhưng cơ quan có thẩm quyền ở địa phương còn e ngại trong việc quyết định theo thẩm quyền do sợ vi phạm quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công", cơ quan quản lý cho biết.
Ngoài ra, theo Tổng cục quản lý đất đai, pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu thầu chưa quy định phân định rõ trường hợp nào thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp nào thì đấu thầu dự án có sử dụng đất.
"Có nhiều trường hợp quy định đấu giá quyền sử dụng đất bị vô hiệu bởi quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, trên thực tế có trường hợp áp dụng pháp luật về đấu thầu để lách không đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các trường hợp đất tại khu vực có lợi thế thương mại và đã giải phóng mặt bằng", báo cáo nêu.
Về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, Luật Đất đai và Luật Nhà ở có sự thiếu đồng nhất. Luật Nhà ở năm 2014 quy định tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong khi Luật Đất đai lại chưa có quy định ghi nhận việc sử dụng đất tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Sự không đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai cũng thể hiện trong các quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản của dự án khi dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; gia hạn hoạt động dự án đầu.
Theo Luật Đầu tư quy định, dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định thì nhà đầu tư có 12 tháng để thanh lý tài sản dự án, sau 12 tháng mà không tự thanh lý tài sản dự án được thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất sẽ quyết định xử lý.
Trong khi đó, Luật Đất đai quy định nếu vi phạm chậm tiến độ thì lại tiếp tục cho gia hạn 24 tháng mà phải nộp một khoản tiền phạt tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong 24 tháng đó; hết 24 tháng gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước mới thu hồi.
Hay như Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất được xác định trên cơ sở dự án đầu tư. Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp dự án đã được cấp phép trước đây, đã hoạt động ổn định nhưng nay pháp luật về đầu tư không quy định về việc điều chỉnh dự án, gia hạn dự án,… khiến các địa phương rất lúng túng, thường phải có văn bản gửi các Bộ, ngành liên quan.
Theo Phương Dung/Dân trí
Bài viết cùng chuyên mục
Đọc thêm
Central Riverside – Tâm điểm bất động sản Thanh Hoá
Bước sang tháng cuối cùng của năm 2023, thị trường bất động sản tại Thanh Hoá tiếp tục có những tín hiệu khởi sắc, giao dịch mua bán tăng. Đặc biệt những dự án nhà phố trung tâm, nằm bên các trục đại lộ lớn, sẵn sàng bàn giao ngay đang trở thành tâm điểm chú ý của người dân có nhu cầu mua nhà để ở và giới đầu tư.
Doanh nghiệp bất động sản tìm kênh vốn mới
Thay vì chỉ trông đợi vào vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực, chủ động gặp gỡ các đối tác nước ngoài quan tâm tới dự án tại Việt Nam. Hai hình thức hợp tác phổ biến là doanh nghiệp nước ngoài sẽ thực hiện phát triển dự án hoặc chọn cách trở thành cổ đông chiến lược.
Mô hình thành phố kinh doanh hiệu quả mang đến cơ hội đầu tư sinh lời bền vững
Là một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quan tâm nhất thời gian qua, Flamingo Ibiza Hải Tiến được đầu tư xây dựng theo mô hình thành phố kinh doanh hiệu quả. Dự án khẳng định sức hút của mình với giải thưởng uy tín “TOP 10 dự án bất động sản du lịch tiềm năng nhất”.
Bất động sản Thanh Hóa khởi sắc nhờ những dự án siêu tiến độ
Với nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho bất động sản phát triển, bước sang quý 4 năm nay, thị trường bất động sản tại Thanh Hóa đang có những chuyển biến tích cực và "ấm” dần lên. Nhu cầu giao dịch mua, bán tăng, đặc biệt là đối với những dự án thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tính pháp lý rõ ràng và siêu tiến độ thực hiện.
Số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng hơn 30%
Theo Bộ Xây dựng, trong quí II/2023, trên cả nước, số doanh nghiệp đã giải thể tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm trước.
50% dự án triển khai chậm vì vướng thẩm định giá đất
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Việt Nam giành giải ở 2/5 hạng mục về kiến trúc nhân văn và cho người nghèo
Tại lễ công bố kết quả giải thưởng UIA 2023 mới đây của Liên Hiệp hội Kiến trúc sư quốc tế UIA, Việt Nam đã giành được 2/5 giải ở 2 hạng mục là kiến trúc bền vững nhân văn và kiến trúc cho cộng đồng người nghèo.
Đề nghị các địa phương cấp "sổ đỏ" cho căn hộ, biệt thự du lịch
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có công văn số gửi Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề cập đến việc cấp "sổ đỏ" cho các công trình xây dựng như: Khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
![[E-Magazine] Công bố Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040](https://truyenhinhthanhhoa.qltns.mediacdn.vn/zoom/260_163/458221966042468352/2023/4/15/cover-cong-bo-quy-hoach-do-thi-thanh-hoa-1681561505781699181147-421-0-1671-2000-crop-16815621400931384834990.jpg)
[E-Magazine] Công bố Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040
Ngày 15/4, UBND tỉnh Thanh Hóa phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị công bố Quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá đến năm 2040.
Bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng
Theo Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, mặc dù thu hút đầu tư nước ngoài FDI năm 2023 đã chậm lại do kinh tế thế giới khó khăn nhưng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhờ lợi thế về lao động, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Bình luận
Thông báo
Bạn đã gửi thành công.