Cải tạo nhà chung cư, tập thể cũ nhà đầu tư "xí phần" ... chờ chính sách?

Theo thống kê, trên địa bàn TP Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980 thế kỷ trước. Đa số các chung cư này đã quá tuổi, xuống cấp, xập xệ… đứng trước nguy cơ mất an toàn cao tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng,  Hoàn Kiếm, Đống Đa... Đây cũng là những khu nhà cấp bách phải thực hiện cải tạo, sửa chữa cho người dân sinh sống an toàn nhưng do những vướng mắc, chủ trương này gần như vẫn dậm chân tại chỗ.

Nhà tập thể C5 Quỳnh Mai trong tình trạng xuống cấp nguy hiểm.

Theo ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch- Kiến trúc Hà Nội, thực hiện công tác lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ, đồng thời giải quyết khó khăn bất cấp trong trình tự chuẩn bị đầu tư theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, UBND Thành  phố đề xuất Thường trực Thành ủy chỉ đạo theo hướng triển khai lập quy hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; trên cơ sở đó lập danh mục các khu chung cư cũ đưa công bố kêu gọi các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu ý tưởng lập quy hoạch tại Hội nghị xúc tiến đầu tư và phát triển Thành phố.

Theo đó, Thành phố đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, đồng thời có giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu; giao các Sở, ngành, UBND các quận phối hợp với các nhà đầu tư để cung cấp số liệu về hiện trạng đất đai, dân số, chỉ giới, ranh giới nghiên cứu… làm cơ sở để nhà đầu tư được giao nghiên cứu lập quy hoạch.

Cưỡng chế giải phóng bằng một khu tập thể cũ trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Trên thực tế, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa nhà nước-người dân và doanh nghiệp.

Việc xác định hệ số đền bù sao cho đôi bên có lợi là bài toán nan giải, thậm chí trở nên ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư. Bởi lẽ, thực tế các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực nội đô, các chính sách hiện tại đang có sự giới hạn về số tầng cũng như mật độ dân cư của các dự án. Vì thế, một doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ phải chịu nhiều chi phí cho việc đền bù, tái định cư cho cư dân.

Việc giới hạn số tầng công khiến giảm diện tích sàn kinh doanh, theo quy định chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, hệ số đền bù doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên có nơi phải chấp nhận áp dụng hệ số K 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Để tháo gỡ những khó khăn này thì cần nghiên cứu xem xét để chủ đầu tư tăng chiều cao công trình như dự kiến phướng án 2 nêu trên. Tuy nhiên, việc điều chỉnh chiều cao chung cư cũ cũng có những ý kiến quan ngại sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của thành phố và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô, ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay "Hà Nội đang thực hiện bài toán ngược để giải quyết vấn đề chung cư cũ mà đáp số của nó lại không nằm trong tay cơ quan quy hoạch kiến trúc".

Cụ thể, theo Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc, thực tế quy hoạch không phải bất biến, nếu điều chỉnh nằm trong khung của luật cho phép. "Tuy nhiên, việc điều chỉnh quy hoạch phải thực hiện theo hướng có lợi nhất cho cộng đồng, cho thành phố. Do vậy, thời gian tới, Hà Nội sẽ có báo cáo chi tiết về những khó khăn vướng mắc để xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh một số nội dung liên quan đến quy hoạch", lãnh đạo Sở Quy hoạch- Kiến trúc nêu.

Một số chuyên gia lại có ý kiến cho rằng, đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp bất động sản nghiễm nhiên trở thành "chủ" của các khu đất vàng, có trí đắc địa, nếu được thành phố chấp thuận cho tăng tầng khi xây mới.