Thận trọng khi đầu tư dự án đất nền ở tỉnh

Dính bẫy dự án ma chủ yếu do lòng tham

Mua đất trong một dự án ở huyện Đức Hòa, Long An từ tháng 5/2019 khi nghe thông tin khu vực này sẽ lên thị xã trong năm 2020, mới đây anh Xuân Phú ( Nhà Bè, TP.HCM) tá hỏa khi biết dự án anh xuống tiền đầu tư chưa được cấp phép. Anh Phú biết đến dự án do được môi giới gọi điện quảng bá. Lúc đầu anh còn do dự nhưng khi tìm hiểu thì thấy thông tin minh bạch, quảng cáo trên báo chí cũng nhiều và giá đất khá mềm nên vẫn đầu tư. 

Vì là 1 trong 200 khách hàng đầu tiên nên anh Phú được “ưu đãi” mua với giá CĐT chỉ 650 triệu cho lô đất 150m2 gần mặt tiền trung tâm UBND xã. Khi hỏi pháp lý, sàn cho biết dự án đã có chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 đang hoàn thiện, còn sổ riêng thì cuối năm mở bán mới có. “Anh mua thời điểm này mới có giá 650 triệu, nếu đợi pháp lý hoàn thiện (vào tháng 9/2019) thì giá bán sẽ phải từ 850 – 900 triệu/nền”, nhân viên sàn nói. 

Anh Phú tính toán nếu mua ngay lúc này, chỉ sau 5 tháng bán ra lời ít nhất 200 triệu, nên quyết định mua 2 nền. Đến nay đúng ra đã được nhận sổ riêng, nhưng anh Phú hỏi thì môi giới ậm ờ thoái thác, rồi thường xuyên không nhận điện thoại từ anh. Mới đây thấy danh sách các dự án được cấp phép không có dự án mình đầu tư, anh Phú tá hỏa đòi lại tiền thì mới biết hàng trăm người khác cũng bị lừa giống anh. Cơ hội đòi lại tiền rất mong manh khi sàn này tìm cớ thoái thác và chỉ có khả năng hoàn tiền cho một số ít khách hàng.

“Nghe kể thì thấy những khách hàng như mình nhẹ dạ và thiếu cảnh giác nhưng những ai rơi vào tình cảnh đó mới hiểu lúc dụ dỗ mình họ có rất nhiều chiêu trò tâm lý khiến mình buông bỏ cảnh giác, khiến mình tin tưởng và khơi gợi lòng tham. Giờ trầy trật đi đòi lại tiền mới thấy cay đắng, chỉ còn biết rút ra bài học là phải tỉnh táo trước những lời có cánh về lợi nhuận. Nếu không phải là dân chuyên thì cứ đất sổ đỏ rõ ràng mới mua. Đừng ham rẻ mà rước khổ vào thân”, anh Phú tâm sự. 

Mua đất nền dự án tỉnh cần xem xét kỹ pháp lý để tránh dự án "ảo". Ảnh minh họa

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, các dự án “ma” thường được hình thành dưới hai dạng: 

Thứ nhất là dự án có đất thực tế và được cá nhân đứng tên chuyển mục đích sang đất ở, sau đó tiến hành bán bán lúa non và mượn danh một công ty môi giới BĐS để vẽ thành dự án. 

Thứ hai là dạng đất cá nhân đứng tên nhưng không thể chuyển mục đích sử dụng đất mà được một bên khác đưa qua công ty môi giới để vẽ thành dự án. Hình thức này cũng được gọi là dự án ma (dự án không được đăng ký hợp pháp). 

Để tránh mắc bẫy các dự án “ma” người dân cần phân biệt theo hai hình thức trên và hỏi kỹ về thủ tục pháp lý của mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể yêu cầu người bán đến trực tiếp các cơ quan công chứng để làm thủ tục nhằm đảm bảo các phương thức giao dịch đều hợp lệ.

Chạy theo số đông mù quáng dễ ôm hận

May mắn không dính phải dự án ma nhưng nhiều nhà đầu tư cũng ôm hận vì đầu tư nhà đất tỉnh lẻ theo phong trào. Chị Ngọc Thúy, một nhân viên văn phòng tại TP.HCM chưa nhiều kinh nghiệm nhưng vẫn đi theo bạn bè đầu tư dự án đất nền tại Bình Phước. Dự án này triển khai trên địa bàn mới lên thành phố, bán vào thời điểm tháng 1/2019 giá khá cao, gần 1 tỷ/nền nhưng được chiết khấu đến gần 20% nếu thanh toán 1 lần. Với khoản đầu tư này, trong 6 tháng khi dự án chào bán đợt 2, chị chỉ cần bán lại giá gốc thì cũng chênh được 200 triệu. Thấy bạn bè ai cũng gom 2-3 lô nên chị Thúy liều vay vốn mua 2 lô thanh toán 1 lần. 

Không nên đầu tư đất nền chỉ vì chạy theo đám đông mà thiếu thông
tin hoặc khả năng tài chính. Ảnh minh họa

Nhưng kỳ vọng của chị Thúy bất thành khi gần cuối năm, thị trường bỗng nhiên giảm nhiệt, việc ra hàng trong đợt bán giai đoạn 2 khó khăn, môi giới hẹn vào khoảng tháng 10 sẽ bán ra giúp chị. Hiện giờ đã sang tháng 11, chị Thúy vẫn chưa bán lại được do đất Bình 
Phước vừa qua thời điểm nóng sốt. 

“Một số nhà đầu tư cùng thời điểm với tôi may mắn ra hàng được, số khác thì vẫn để đó mà không mấy lo lắng vì tin vào tiềm năng của khu vực này. Riêng tôi vì phải gánh lãi suất ngân hàng từng tháng, lại phải trả nợ vay bên ngoài nên áp lực bán ra thu hồi tiền về là rất cao, càng để lâu lãi mẹ đẻ lãi con, lời không thể bù vào lãi”, chị Thúy than thở. 

Việc không tiên liệu trước sự biến động dòng chảy đầu tư tại thị trường tỉnh cũng như đầu tư một khoản vượt quá khả năng tài chính là nguyên do khiến chị Thúy và không ít nhà đầu tư phải ôm hận. 

Thực tế, đã có không ít nhà đầu tư phải bán tháo, bán cắt lỗ khi mù quáng chạy theo sóng đầu tư đất tại Nhơn Trạch, Long Thành, Bình Dương hay Long An mà không tìm hiểu thị trường, tin vào lợi nhuận ảo do cò đất vẽ ra. Bởi với các thị trường tỉnh, quỹ đất còn dồi dào, việc lướt sóng là khá mạo hiểm. Nhà đầu tư cần có tính toán thận trọng thay vì chạy theo số đông, nghe những lời có cánh từ giới đầu tư đi trước (vốn đang tìm cách ra hàng). Quan trọng nhất là phải “liệu cơm gắp mắm”, nhìn nhận khả năng tài chính trước khi chạy theo những cơn sóng nhà đất tại thị trường tỉnh. 

Phương Uyên/Batdongsan