Thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó khăn gì?

Chia sẻ về thực tế thị trường hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra, thị trường bất động sản TP.HCM đang đối diện với nhiều khó khăn thách thức, bao gồm:

1. Ách tắc nguồn cung kéo dài

Khó khăn lớn nhất hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, đứng hình dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thị trường BĐS TP.HCM trong 9 tháng vừa qua tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83% so với cùng kỳ. Toàn thành phố không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư và chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 72% so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, giảm 58% về số lượng dự án. 

Ách tắc thủ tục cấp phép khiến nguồn cung dự án bất động sản TP.HCM suy
giảm nghiêm trọng. Ảnh: Phương Uyên

Trong 09 tháng đầu năm 2019, đồng thời với sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản, còn đang có sự lệch pha nguồn cung khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Bảng tổng hợp các dự án nhà ở từ năm 2017 đến hết tháng 09/2019

2. Giá bán bị đẩy lên cao

Tình trạng mất cân bằng cung-cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng. Giá nhà tại TP.HCM trung bình vào khoảng 28-33 triệu/m2. Riêng trong quý 3/2019 mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt gần 42 triệu/m2, tăng 23,8% theo năm. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 120 triệu/m2, tăng 64,9% theo năm. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án bình dân và trung cấp.

3. Khó khăn tiếp cận tín dụng

Các chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng. Bên cạnh đó, từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc tiếp cận vốn vay ngân hàng ngày càng khó khăn do chính sách siết tín dụng vào bất động sản. 

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong 09 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào BĐS TP.HCM có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.

Theo ông Châu, xét về bản chất, thị trường BĐS thành phố không xấu, do tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao, sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng thị trường đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 2 năm gần đây. 

Cụ thể, một số quy phạm pháp luật, văn bản dưới luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn đến vướng mắc, xung đột, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng pháp luật. Công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế và cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ, xuất hiện tình trạng bộ phận cán bộ, công chức, viên chức còn quan liêu, nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, chưa làm tròn chức trách, nhiệm vụ được giao. Các vướng mắc, khó khăn, ách tắc của doanh nghiệp và thị trường bất động sản chưa được xem xét giải quyết kịp thời. Một số doanh nghiệp bất động sản chưa thật sự quan tâm đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. 

Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì quy mô thị trường có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới.

Phương Uyên/Batdongsan