Nguy cơ vỡ quy hoạch đô thị nếu cho xây dựng căn hộ 25m2

Theo Thông tư 21/2019 của Bộ Xây dựng, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Tại TPHCM, từ năm 2017 đã có một doanh nghiệp xin được làm căn hộ diện tích 25m2 và được Bộ Xây dựng đồng ý. Ngay sau đó, UBND TPHCM đã có văn bản phản hồi Bộ Xây dựng bày tỏ quan điểm không “hạ chuẩn” diện tích tối thiểu đối với chung cư thương mại. Lý do TPHCM đưa ra là tình trạng người nhập cư, tạm cư ngày càng gia tăng, tỷ lệ tăng dân số cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên.

Hiện nay dân số thực tế TPHCM đã vào khoảng 13 triệu người, vượt con số 10 triệu người theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Chính điều này gây quá tải và tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện có của TPHCM. Trong khi chưa thể đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng, việc cho phép xây căn hộ 25m2 sẽ thu hút người dân địa phương khác đến TPHCM, càng gây khó khăn hơn.

Quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) là cho phép xây dựng loại căn hộ diện tích 25 m2 nhưng tại một số khu vực phù hợp, với tỷ lệ hợp lý tùy thuộc điều kiện cụ thể của địa phương.

“Việc cho phép căn hộ 25m2 phải đi đôi với việc phân bổ quy mô dân số quy định đối với một dự án bất động sản. Loại căn hộ này nên phát triển ở khu vực quận ven hoặc huyện ngoại thành thì sẽ thích hợp” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, từ trước tới nay, căn hộ dưới 45m2 chỉ được quy định cho nhà ở xã hội, đến nay mới quy định cho nhà ở thương mại. Theo ông Nghĩa, thông tư nhắc tới căn hộ 25m2 để bán mà chưa khuyến khích dạng chỉ để cho thuê. Nên cho phép làm 100% dự án toàn căn hộ diện tích nhỏ mà chỉ dành cho thuê. Như vậy sẽ không có tình trạng “ổ chuột trên cao” bởi chủ nhà sẽ quản lý chặt chẽ hơn, có quy định bắt buộc người thuê phải tuân thủ.

Phản đối quan điểm cho phép xây căn hộ 25m2, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, công ty DKRA Việt Nam cho rằng, vấn đề có thể xảy ra là trong cùng một toà chung cư thì số lượng người ở sẽ tăng lên, kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng kỹ thuật, sinh ra bất cập cho quy hoạch đô thị.

Nếu các căn hộ dạng cho thuê ở khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc gần trường đại học cho sinh viên thuê thì có thể sẽ phù hợp, không nên làm tràn lan để bán. Còn khu trung tâm quỹ đất chật hẹp, giá đắt thì căn hộ diện tích nhỏ chỉ phù hợp làm officetel hay condotel. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân, Nhà nước nên tập trung vào một chương trình đang có sẵn, đó là nhà ở xã hội.

“Chung cư nhà ở xã hội ở một khu vài ha được quy hoạch rõ ràng, đồng bộ. Có thể hơi xa trung tâm một chút, cách chừng 10 – 15km nhưng sẽ rẻ mà vẫn đầy đủ tiện ích phục vụ. Còn hơn vào ở một chung cư đông đúc người ra vào, chỗ để xe chật chội” - ông Nguyễn Hoàng nói.

Theo kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Việt Nam, nếu không được quản lý chặt, căn hộ thương mại 25m2 từ một người ở có thể phát sinh ra thành 3, 4 người ở. Không những thế, căn hộ diện tích nhỏ sẽ có nguy cơ bị cơi nới, không còn theo thiết kế ban đầu mà thành “ổ chuột trên cao”.

Kiến trúc sư Chính kiến nghị cần phải xem xét hướng dẫn cụ thể hơn là các dự án nên xây khu vực ngoài trung tâm đô thị, cũng như tính toán kỹ về tổng thể quy hoạch phân bố dân cư và vấn đề quản lý dân cư trong quá trình ở. Ngoài ra cần tính đến yếu tố thiết kế thông minh phù hợp với không gian nhỏ.

“Nên có nghiên cứu về thiết kế nội thất của căn hộ 25m2. Trên thế giới người ta thiết kế thông minh, làm thế nào để nơi tiếp khách vừa là chỗ ngủ. Kệ, bàn, tủ sách…được nghiên cứu hết sức công phu, cái này các kiến trúc sư Việt Nam rất giỏi để làm chuyện đó” - Kiến trúc sư Chính nêu quan điểm.

Thông tư 21/2019 của Bộ Xây dựng cần được xem xét và hướng dẫn cụ thể hơn nếu đem áp dụng vào đô thị lớn như TPHCM. Nếu không tính toán kỹ, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ lại làm nảy sinh vấn đề khác như tắc nghẽn giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, các vấn đề về môi trường… Nguy cơ vỡ quy hoạch đô thị là hoàn toàn có thể xảy ra.