Nhiều ý kiến trái chiều về căn hộ chung cư diện tích 25m2

Người thu nhập thấp, mới lập nghiệp dễ tiếp cận nhà ở

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/T-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ 1/7/2020, cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích 25m2. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Việc có nên cho phép căn hộ chung cư 25m2 đã từng được đem ra bàn luận khá nhiều. Sau khi Bộ Xây dựng “chốt" việc cho phép, nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này.

Căn hộ 25m2 sẽ giải quyết phần nào bài toán về nhà ở đô thị với người thu nhập thấp?

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, căn hộ loại nhỏ sẽ phù hợp với những đối tượng là gia đình trẻ, người mới ra trường lập nghiệp và một bộ phận cư dân có thu nhập thấp. Căn hộ 25m2 sẽ giúp đa dạng hoá thị trường nhà ở, để người dân có quyền lựa chọn, tiếp cận nhà ở với mức tiền ít.

“Trong thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 25m2 là phù hợp. Trước đây, Singapore cũng từng có giai đoạn có những căn hộ loại nhỏ 25-30m2 khi thu nhập của người dân chưa ở mức cao và nhu cầu nhà ở lớn. Sau đó, khi kinh tế phát triển Singapore đã xoá bỏ những căn hộ nhỏ, đây như một bước quá độ” - GS, Đặng Hùng Võ nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, nhiều lần HoREA đề xuất cơ quan quản lý cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 nhưng đều bị bác.

TPHCM có gần 13 triệu dân, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Vì vậy, việc cho phép xây căn hộ 25m² là hợp lý, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đại bộ phận dân cư. “Nhu cầu căn hộ vừa và nhỏ có giá bán phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất cần được đáp ứng trong nhiều năm tới” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ có diện tích 25-45m² tại chung cư thương mại phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Chẳng hạn, căn hộ diện tích nhỏ chiếm tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư tại các dự án ở quận ven và huyện ngoại thành là một trong những giải pháp cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân.

Giá các căn hộ diện tích nhỏ trên thị trường hiện nay không hề thấp.

Hạ tầng chịu sức ép và có quản được mật độ dân cư không?

Theo GS. Đặng Hùng Võ cần tính toán rõ tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án chung cư được phép xây, mật độ dân số cực đại với những tiêu chí hạ tầng kỹ thuật, xã hội xem có đáp ứng được không? Đây là vấn đề của quy hoạch và quản lý, nếu chúng ta thực hiện tốt điều này thì căn hộ loại nhỏ sẽ không tác động mạnh lên hạ tầng.

“Việc cho phép xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ sẽ huy động được nguồn lực của xã hội, doanh nghiệp vào giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình với mức chi phí chấp nhận được” - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho biết, năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM làm căn hộ 25m2. Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TPHCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2.

“Về mặt tích cực, trên lý thuyết có thể giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị và đồng thời giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn. Nhưng thực tế trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2 nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Giá bán như vậy thì người nghèo, người thu nhập thấp khó tiếp cận được, vậy mục tiêu về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó đạt được” - luật sư Tú nêu ý kiến.

Luật sư Tú phân tích: Mặt tích cực nằm trên lý thuyết và với giá bán nhà cao dù là căn hộ nhỏ người nghèo sẽ khó tiếp cận, còn hệ luỵ của điều này có thể nhìn thấy ngay. Xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2 - 3 lần. Điều này sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân. Với những căn hộ chung cư “hộp diêm” nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao.

Về diện tích nhà chung cư tối thiểu, chúng ta phải có tầm nhìn 50 - 70 năm. Đối với vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân, có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân như Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, luật sư Tú cho biết thêm.