Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng?

Tại sự kiện về bất động sản của Forbes Việt Nam, Phó Chủ tịch CenGroup cho rằng thị trường bất động sản sẽ có những khó khăn nhất định trong 2-3 năm tới.

Ông Phạm Thanh Hưng nhận định thị trường bất động sản đang ở cuối
chu kỳ tăng trưởng. Ảnh: CenLand

Ông Phạm Thanh Hưng lý giải, khi thị trường vào cuối chu kỳ, dòng tiền thường đổ về vùng ven, giá đất nền tăng như thực tế tại Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An thời gian qua. Nếu như trước đây, các dự án chỉ nằm trong bán kính 10km tính từ trung tâm thì ngày nay có rất nhiều dự án cách trung tâm 25km. Một tín hiệu khác cho thấy thị trường đang ở cuối chu kỳ là những nhà đầu tư ít vốn với khoảng 300 triệu cũng có thể tham gia.

Cũng theo ông Hưng, với kỳ vọng đạt tỷ suất lợi nhuận cao và không cần bỏ vốn để hoàn chỉnh sản phẩm, nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền ngày càng nhiều. Nếu đầu tư chung cư, nhà phố, nhà đầu tư còn phải bỏ thêm vốn để hoàn thiện, sử dụng dẫn đến hiệu quả trên dòng vốn thấp thì khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư chỉ cần đợi giá đất tăng lên.

Cho rằng đất nền là kênh đầu tư thú vị nhưng vị Phó chủ tịch CenGroup cũng chia sẻ, nhà đầu tư đất nền muốn thu hồi vốn cần phải đợi một thời gian dài, có thể lên đến hàng chục năm.

Về việc giá đất nền bị đẩy lên cao, ông Phạm Thanh Hưng giải thích là do nhu cầu tăng và dòng tiền đổ vào thị trường đang rất lớn.

Bình luận về việc một số chủ đầu tư phát hành trái phiếu bất động sản, Phó Chủ tịch CenGroup cho biết, theo quy định, khi phát triển dự án, chủ đầu tư phải sử dụng tối thiểu 20% vốn sở hữu. Đối với 80% còn lại, chủ đầu tư có thể sử dụng 6 hình thức huy động vốn khác nhau. Do đó, để dự án được cấp phép, họ cần một số tiền lớn trong thời gian đầu trong khi chưa có tài sản hình thành để thế chấp. Việc phát hành trái phiếu sẽ giải quyết được nhu cầu vay và ở một góc độ nào đó có thể thay thế được vốn chủ sở hữu.

Rủi ro của hình thức này theo ông Hưng là nằm ở chính dự án đầu tư do trái phiếu phát hành để đầu tư chứ không phải trái phiếu chuyển đổi sang cổ phần. Nếu dự án gặp vấn đề như chậm cấp phép, chậm bàn giao, giá vật liệu tăng... thì chủ đầu tư khó có thể trả gốc và lãi trái phiếu theo đúng cam kết. Do đó, việc đầu tư trái phiếu đòi hỏi lớn vào uy tín của chủ đầu tư.

Khánh Trang/Batdongsan