Kẽ hở dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền trái phép tràn lan

Trước tình trạng phân lô trái phép đang diễn ra rầm rộ, đã có nhiều luồng quan điểm được đưa ra để tìm kiếm giải pháp. Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và những dự án "ma" - nguyên nhân hình thành những khu đô thị bỏ hoang, có đề xuất cho rằng cần quản lý chặt chẽ hơn hay cấm hình thức phân lô, bán nền trong các dự án nhà ở.

Cần cấm phân lô, bán nền như năm 2004?

Nhận trái đắng khi mua phải đất nền tại các dự án "ma", một số người mua đã phải đến địa phương kêu cứu. Về hiện tượng này, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS Đặng Hùng Võ cho biết, Chính phủ đã từng có chỉ đạo cấm phân lô, bán nền vào năm 2004. Đến năm 2007, yêu cầu này chỉ áp dụng tại các đô thị loại ba trở lên. Năm 2010, các địa phương được tự quyết định việc chia lô, bán nền.

Do đó, hiện nay có nhiều doanh nghiệp, cá nhân bằng mọi cách đua nhau phân lô bán nền nhằm thu lợi. Việc nhà đầu tư chia năm xẻ bảy lô đất rồi bán lại là ngược với nguyên tắc đầu tư chuyên nghiệp. Một nguyên tắc đầu tư bất động sản trên khắp thế giới là đất không phải sản phẩm được khuyến khích đầu tư. Việc phân lô, bán nền dễ khiến thị trường trở nên nhiễu loạn.

Ông Võ nêu ý kiến: “Ở các nước họ chỉ dùng cơ chế chia lô, bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tức là do người dân có ít tiền quá thì nay làm cái nền, mai làm cái móng… Sau 10 năm thì hoàn thiện cái nhà. Còn ở nước ta, lấy cách chia lô, bán nền như một sản phẩm của thị trường, điều này là không đúng. Chính phủ cần có quy định cấm phân lô, bán nền như năm 2004”.

Ngược lại, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu không ủng hộ việc xóa bỏ luôn hình thức này. Theo ông, việc phân lô, bán nền trái phép xảy ra tràn lan là do doanh nghiệp, cá nhân vi phạm quy định của pháp luật. Chẳng hạn, cá nhân lấy lý do tách thửa để chia đất cho người trong nhà nhưng thực chất là ủy quyền cho doanh nghiệp bán ra. Vì pháp lý không rõ ràng nên người mua có thể bị mất trắng.

“Giải pháp trước hết là cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc kiểm soát. Các động thái cảnh báo, kiểm soát như một số quận/huyện ở TP đã làm rất tốt, hay như câu chuyện chính quyền Bà Rịa - Vũng Tàu quyết liệt cưỡng chế sai phạm của Công ty Địa ốc Alibaba cũng vậy. Chính quyền địa phương, nhất là cấp cơ sở cần quản lý, kiểm tra chặt tình trạng này tại địa bàn thì sẽ không có chuyện các đầu nậu, công ty BĐS tự tung tự tác nữa”, ông Châu nói.

UBND phường Tân Tạo A, quận Bình Tân dựng bảng cảnh báo dự án "ma". Ảnh: Kiên Cường

Chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở

Cũng theo ông Châu, quy định tách thửa với từng loại đất đã được đề cập tại Nghị định 01/2017 của Chính phủ. Theo đó, cả đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp cũng được cho phép tách thửa. Đây chính là kẽ hở mà nhiều cá nhân, doanh nghiệp tận dụng để phân lô rồi bán cả đất rừng, đất nông nghiệp, đất dự trữ... Sau đó biến tướng thành đất ở không theo quy hoạch phát triển đô thị.

Ông Châu đánh giá, so với Luật Đất đai 2013, quy định này là không phù hợp vì Điều 143 và Điều 144 chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Do đó, quy định này cần sửa đổi, chỉ cho phép tách thửa đất ở, không cho phép phân lô đất rừng, đất nông nghiệp, đất dự trữ…

Trước tình trạng này, Tổng giám đốc L&L Group, ông Nguyễn Duy Minh cho rằng, các dự án phân lô, bán nền cần phải được các cơ quan quản lý kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch 1/500 đã được duyệt. Cùng với đó, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải đảm bảo việc kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đặc biệt phải phù hợp với quy định tách thửa của các địa phương.

Đối với các chủ đầu tư mắc sai phạm, cần có chế tài xử phạt thật nghiêm, đồng thời cưỡng chế những dự án thực hiện trái phép, có thể truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi lập dự án "ma" lừa đảo khách hàng.