Nguy cơ lãnh "trái đắng" khi mua đất chờ tách thửa

1. Những rủi ro khi mua đất chờ tách thửa

• Đất không thể tách sổ

Đây là rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất chờ tách thửa. Bởi suy cho cùng, mục đích của việc đầu tư đất chung sổ đỏ chính là mua vào với giá rẻ, chờ đất được tách sổ, pháp lý đầy đủ để đẩy giá lên.

Trong khi đó, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác biệt giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đáp ứng được quy định đó thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ rất khó khăn, thậm chí không thể tách sổ. Khi đó, người mua xác định là bị chôn vốn lâu dài, không thể mua bán, trao đổi gì vì không đủ hành lang pháp lý, chưa kể còn liên quan đến quyền lợi của những người đồng sở hữu.

Mua đất chờ tách thửa tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Ảnh minh họa

• Phụ thuộc vào những người đồng sở hữu

Vì đất chưa tách thửa là tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến mảnh đất đó. Trường hợp muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng đất vào mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người cùng góp vốn mua mảnh đất chưa tách thửa và chỉ cần một bên không đồng thuận thì sự việc sẽ rơi vào bế tắc.

• Nhà đất đồng sở hữu: Người mua "cầm dao đằng lưỡi"
• Nhà “ba chung” bùng phát, hệ lụy ai gánh?

Đó là chưa kể khi góp tiền mua đất, nếu các bên không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản chung thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. 

Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua đất chưa tách thửa (đồng sở hữu), người mua cũng sẽ gặp bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn giá thị trường và việc tìm khách mua cũng khá khó khăn. 

Quan trọng hơn về mặt pháp lý, nhà đất đồng sở hữu thường không đủ điều kiện tách sổ nên người bán có thể bán giá rẻ cho nhiều người với hợp đồng viết tay, không có văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán. 

Giao dịch này là không hợp pháp, do đó, nếu xảy ra bất trắc, người mua sẽ là người phải chịu thiệt đầu tiên.

Mua đất sổ đỏ chung dễ phát sinh tranh chấp giữa những người đồng sở hữu. Ảnh minh họa

• Bên bán đất lật kèo

Tuy đã có hợp đồng đặt cọc hẳn hoi nhưng khi đất tăng giá cao, có khả năng ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán vẫn có thể “lật kèo” không bán nữa. So với việc bán được đất ở giá mới thì con số đền bù này chẳng thấm vào đâu.

2. Kinh nghiệm mua đất chưa tách thửa hạn chế tối đa rủi ro

Thứ nhất, kiểm tra xem đất có dính quy hoạch không, có đủ điều kiện tách thửa hay không: Nếu đất dính quy hoạch và bị thu hồi thì lúc đó, các đồng sở hữu sẽ trắng tay. Để kiểm tra thông tin này, bạn có thể tìm hiểu ở phòng địa chính xã huyện hoặc lân la hỏi người dân xung quanh khu vực đó. Ngoài ra, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào các quy định của từng địa phương theo từng thời điểm. Do đó, người mua nên chủ động tìm hiểu các thông tin xem miếng đất mình đang nhắm tới có đủ điều kiện tách thửa hay không, thay vì chỉ tin vào lời chủ đất hay môi giới.

Thứ hai, giao dịch mua bán đất phải thật chặt chẽ về pháp lý: Khi mua đất chờ tách thửa thì hợp đồng đặt cọc có thể coi là công cụ duy nhất để giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro. Vì vậy, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng này. Tốt nhất để tránh người bán "lật kèo" nên có một mức đền bù hợp đồng cao, có thể là gấp hai, ba lần tiền cọc.

Thứ ba, để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất sổ chung, chờ tách thửa, người mua nên nhờ người có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, hoặc một luật sư chuyên về lĩnh vực này để tư vấn và hỗ trợ giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.

Linh Phương/Batdongsan