Dư địa nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

Nhu cầu ở phân khúc hạng trung, cao cấp tăng lên

Với quy mô dân số 94 triệu người, lớn số 3 ASEAN nhưng tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất khu vực - 36% (2018). Cùng với đó là tầng lớp trung lưu và người giàu trong nước ngày càng tăng, đây chính là cơ hội để thị trường căn hộ trung và cao cấp phát triển.

Hai thành phố lớn Hà Nội và TPHCM hiện đang trong quá trình tích cực chuyển mình với lượng FDI lớn và các luồng vốn đầu tư mới. Động lực phát triển của thị trường nhà ở đến từ cơ cấu dân số vàng, những thay đổi liên tục về cấu trúc và triển vọng kinh tế khả quan. Với vai trò là trung tâm kinh tế của Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội góp phần đáng kể vào tăng trưởng tài chính cũng như tình hình hoạt động của thị trường bất động sản cả nước.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội tăng 20% so với năm trước đó. Phân khúc trung cấp, hay chính là tiêu chuẩn hạng B, chiếm 61% tổng số lượng giao dịch.

Trong giai đoạn 2014 – 2018, phân khúc hạng B chiếm 43-61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiểm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang.

Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TPHCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế, một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán. Việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài cũng đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế.

Người ở/ người sử dụng thực có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn.

Giá căn hộ phía Nam tăng nhanh hơn phía Bắc

Về giá bất động sản, năm 2018, giá bán trung bình ở TPHCM là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn, hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ, khoảng 1% so với 2017. Hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Theo Savills, triển vọng kinh tế khả quan, mức FDI cao và các chính sách tiền tệ phù hợp tạo cơ sở niềm tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TPHCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C, còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.