Thị trường bất động sản 2019: Hướng đến sự ổn định

Chủ tịch VNREA chia sẻ: “Giới doanh nghiệp luôn có câu biến thách thức thành cơ hội. Người làm doanh nghiệp nhất định sẽ tìm ra những cơ hội mới từ khó khăn. Cơ chế thị trường luôn loại bỏ những gì yếu kém, những doanh nghiệp làm ăn không tốt, những đơn vị nghiệp dư... để giữ lại những doanh nghiệp lớn, có ý chí mạnh mẽ. Khó khăn sẽ luôn đi kèm với những thuận lợi để có thể cân bằng xã hội, loại bỏ những rối loạn thị trường”.

Thể hiện rõ nhất là câu chuyện chiến lược phát triển các sản phẩm bất động sản trong thời gian gần đây; từ thực tế có thể thấy, nhu cầu chung dài hạn về nhà ở rất lớn khi lượng dân chuyển về thành thị sống càng cao. Theo Chiến lược Phát triển nhà ở được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, mục tiêu là mỗi năm sẽ tăng trung bình 1m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, cần cố gắng phát triển 100 triệu mét vuông nhà ở mỗi năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, văn hóa thể thao khác

 Xu hướng ổn định sẽ là điểm nhấn của thị trường BĐS 2019

Hơn nữa, chiến lược sản phẩm của chủ đầu tư ngày càng chính xác hơn khi đáp ứng nhu cầu thực. Nghĩa là thay vì những căn hộ to, giá đắt đã thay bằng những căn hộ nhỏ, giá tiền vừa hơn. Ở nước ta, những căn hộ đắt tiền thường có diện tích khoảng 400m2, 500m2, 800m2... Điều đó có nghĩa là cách xác định dự án, cơ cấu căn hộ được các chủ đầu tư tính toán cẩn thận, chi tiết hơn, phù hợp thực tiễn hơn để giao dịch tăng cao hơn. Ví dụ nổi bật nhất trong thời gian gần đây là khi dự án Vincity của Vingroup vừa mở bán chỉ trong vài ngày đã hết hàng.

Điều đó cho thấy, thực chất là sức mua của thị trường vẫn rất tốt, vấn đề trọng điểm ở đây là thiếu nguồn cung. Do đó, thị trường trong năm 2019 có thể chậm lại một chút nhưng việc chậm này là cần thiết, chậm nhưng không thiếu hàng hóa. Bởi nếu theo nguyên tắc của thị trường, việc thiếu hàng sẽ buộc giá tăng nhưng có thể thấy, thời điểm đến cuối năm 2018, giao dịch có tăng nhưng giá không có sự đột biến.

  Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam - Ảnh PV

Bên cạnh đó, Chính phủ và các bộ ngành đang có chiến dịch thanh tra, kiểm tra về tham nhũng từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến Đà Nẵng, Phú Quốc... thậm chí có những chỉ đạo tiếp tục kiểm tra để báo cáo kết quả vào tháng 3/2019. Theo đó, những chuyện sai phạm sẽ bị xử lý, kể cả những sai phạm nhiều năm trước đây cũng bị hồi tố.

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định: “Điều này mang đến tín hiệu tích cực tạo cho việc phê duyệt, cấp phép quy hoạch của các cấp chính quyền cho doanh nghiệp nghiêm túc hơn. Tuy nhiên vấn đề này cũng đem tới mặt trái là số lượng dự án, thời gian thực hiện dự án, chi phí, cơ hội cho chủ đầu tư thực hiện dự án mất nhiều thời gian, khó khăn hơn, kéo theo đó là nguồn cung 2019 có nguy cơ giảm. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ không thiếu hàng bởi có những dự án lớn, đủ cấp phép, tính pháp lý rõ ràng vẫn được thực hiện và giao dịch cũng thuận lợi hơn. Hay nói đúng là những "con voi chui qua lỗ kim" được đánh giá cao, những "tay chơi" đích thực sẽ có thêm cơ hội do dự án ít và trong tay lại có nguồn hàng chất lượng”.

Theo phân tích của chủ tịch VNREA, thị trường bất động sản 2019 thách thức luôn đồng hành cùng cơ hội. Trong đó có việc tín dụng bị thắt chặt, theo lộ trình của Thông tư 16 thì đến 1/1/2019 tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm còn 40%. Do đó, nguồn cho vay trung dài hạn bất động sản bị siết đồng nghĩa với việc tỷ lệ dự trữ bắt buộc tăng lên tới 200%.

Thay vì như năm 2017, tăng tốc độ tín dụng trung bình trên thị trường là 18% thì năm 2018 khả năng cao nhất là 15% nhưng riêng về bất động sản có thể năm nay chỉ đạt 6 - 7%, bằng một nửa tốc độ tăng tín dụng của thị trường. Tuy nhiên, nếu tính về số tuyệt đối thì vẫn lớn, bởi trước đây tổng dư nợ chỉ khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng thì nay tổng dư nợ đã lên 4 - 5 triệu tỷ đồng.

Mặt khác, vốn FDI vào thị trường bất động sản vẫn tăng. Cụ thể, tính hết năm 2018, vốn FDI vào Việt Nam là khoảng 22 tỷ USD, trong đó bất động sản là 5,6 tỷ USD, đứng thứ nhì khi chiếm hơn 20%. Bên cạnh đó, hoạt động M&A cũng cực kì sôi động khi có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc. Việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản khiến dòng vốn chính tài trợ cho các dự án bị giảm mạnh, mặt khác lại tạo cơ hội để hút vốn doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang là “bánh ngon” của dòng vốn ngoại, tạo ra sự phát triển vững chắc cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, giai đoạn vừa qua thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “trầm lắng” là do yếu tố tâm lý từ câu chuyện đặc khu. Trong thời gian tới, dự kiến việc hình thành đặc khu sẽ không bị hủy bỏ mà là điều chỉnh sao cho hợp lý nhất. Có một thực tế là dù Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc có trở thành đặc khu hay không thì các doanh nghiệp vẫn sẽ đầu tư tại những khu vực có tiềm năng. Điển hình là Quảng Ninh, hạ tầng sân bay Vân Đồn đã hoàn thành, hạ tầng xây xong sẽ là bước đệm để phát triển các dự án ở vùng đất này. Có thể nói, tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta vẫn còn nhiều, trong khi cầu không ngừng tăng, cung lại thiếu hụt.

"Có thể nói hiện tại hoạt động điều hành của Chính phủ, xây dựng cơ cấu hàng hóa của chủ đầu tư, hoạt động giao dịch của khách hàng, người dân đang đi đúng hướng và tốt, tạo cơ hội cho những "ông lớn" làm ăn nghiêm túc. Thể hiện rõ nhất qua các chính sách siết chặt vốn, thủ tục hành chính của Nhà nước; doanh nghiệp linh hoạt với thị trường, các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn khi cơ cấu sản phẩm sát với nhu cầu ở thực của người dân. Khách hàng, người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Tóm lại, trong năm 2019, thị trường bất động sản sẽ đi vào trật tự và ổn định hơn, dù thiếu nguồn cung nhưng hàng hóa vẫn không thiếu và nhu cầu trung dài hạn vẫn rất tốt", chủ tịch VNREA nhận định.

Phân tích riêng về thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, chủ tịch VNREA cho hay, trong 6 tháng đầu năm, giao dịch bất động sản nghĩ dưỡng diễn ra rất sôi động, đặc biệt là sản phẩm condotel nhưng vào cuối quý III – IV/2018 có xu hướng chững lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên dao động bởi Chính phủ vẫn đang tiếp tục có những chỉ đạo mang tính tích cực ủng hộ để đưa ra được hành lang pháp lý giúp condotel trở thành một sản phẩm chính thức có quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, được cấp sổ đỏ, được mua bán hợp pháp. Một số dự án ở Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc trong thời gian tới sẽ phải có một số điều chỉnh để có thể cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, ghi nhận từ VNREA, năm nay là năm thứ 4 liên tiếp, lượng khách du lịch quốc tế và trong nước tăng trên 30%, một con số rất lớn. Thường thì Chính phủ, một số bộ ngành cũng quan tâm nhiều đến lượng khách nước ngoài, dự kiến đạt 17 - 18 triệu lượt khách vào năm 2020. Tuy nhiên, chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho rằng khách trong nước cũng cần được quan tâm nhiều hơn khi khách thực tế tới tham quan nghỉ dưỡng ở Nha Trang, Phú Quốc thời gian qua chủ yếu là người Việt. Ước tính đến 2020, vẫn có thể thiếu đến hàng nghìn phòng khách sạn; theo đó, nhiều doanh nghiệp vẫn đang triển khai hàng loạt các dự án khách sạn và chắc chắn sẽ thu hút trong thời gian tới.

Hoàng Dương/Công Luận