Nghịch lý trên thị trường căn hộ: Sức mua giảm, giá vẫn leo thang

Căn hộ mất dần sức hút

Vốn là phân khúc chủ lực luôn dẫn đầu về giao dịch, là giải pháp cho vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn, nhưng thời gian gần đây, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ liên tục giảm. Số liệu nghiên cứu từ DKRA cho thấy, tổng số lượng nguồn cung mới và sức tiêu thụ trong quý II/2018 càng về các tháng cuối quý càng giảm sâu.

Cụ thể, Tp.HCM có 18 dự án được chào bán ra thị trường bao gồm 10 dự án mới và 8 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung hiện hữu trong quý này đạt khoảng 9.032 căn hộ, giảm 12% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ 2017. Lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt 7.302 căn, giảm 18% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ 2017.

Số liệu nghiên cứu từ CBRE cũng cho thấy, mức giảm nguồn cung và lượng giao dịch khá sâu. Lượng căn hộ chào bán mới tại Tp.HCM đạt 6.109 căn, giảm 36% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6.947 căn, giảm 25% so với quý trước và gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Tính từ tháng 3 đến nay, giao dịch căn hộ tại Tp.HCM giảm rõ rệt, số lượng dự án chào bán mới không nhiều, nguồn hàng đưa vào thị trường từ các đợt mở bán thấp hơn từ 20-40% so với các đợt bán trước. Nhiều chủ đầu tư (CĐT) thấy trước tình hình khó khăn, không mạnh tay bung hàng.

Khách hàng xem mô hình dự án căn hộ tại Tp.HCM. Ảnh: Phương Uyên

Dù ít chịu cạnh tranh mạnh từ nguồn hàng mới, giao dịch tại các dự án hiện hữu vẫn không mấy khả quan. Mặc dù tỷ lệ giao dịch đạt 70-80% nhưng phần nhiều đến từ các dự án cao cấp, dòng căn hộ trung cấp sức mua rải rác và không mạnh, tỷ lệ tiêu thụ thực chỉ tầm 50-60% trên tổng cung.

Theo đại diện một số sàn giao dịch trên địa bàn Tp.HCM, nguồn cầu giảm tác động trực tiếp đến lượng cung. Sở dĩ nhiều CĐT không mở bán dự án theo kế hoạch phần lớn là do số lượng khách đặt mua trước không như kỳ vọng. Nhiều khách đặt chỗ từ quý I đã trả lại hàng trong quý II khiến lượng giao dịch dự kiến bán ra bị ảnh hưởng lớn. Nhiều sàn ghi nhận giao dịch căn hộ giảm từ 20-30% so với cùng thời điểm 2017. Sự suy giảm này chủ yếu là do nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nền trong cơn sốt đất vừa qua. Ngoài ra cũng không loại trừ ảnh hưởng tạm thời sau sự cố tại chung cư Carian hồi cuối tháng 3/2018.

Giá vẫn leo thang

Bất chấp giao dịch giảm nhiệt, nhu cầu mua thấp, giá căn hộ vẫn liên tục tăng đều đặn qua các quý. Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tăng từ mức 1.515 USD/m2 lên mức 1.580 USD/m2 sau 3 tháng. Theo đó, mức tăng trung bình đạt từ 3-5%/quý, nhiều dự án cao cấp, hạng sang còn tăng 6-8%.

Nghiên cứu của JLL cũng cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM tăng khoảng 2,6%, giá thứ cấp tăng 1,7% trong quý II. Trước đó, dù giao dịch khá tốt, giá bán quý IV/2017 chỉ tăng khoảng 0,5-1%.

Như vậy, hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đều nhận định, hai quý cuối năm nguồn cung căn hộ sẽ khó tăng mạnh, sức mua không cao nhưng giá thì vẫn trong xu hướng tăng đều đặn.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp có mức tăng giá mạnh nhất trong quý vừa qua. Phần lớn căn hộ cao cấp chào bán tại khu trung tâm quận 1, quận 4, quận 2, quận 7 đều có xu hướng tăng giá mạnh.

Trong đó, căn hộ chung cư khu vực Thạnh Mỹ Lợi có mức tăng giá cao nhất, vượt mặt khá nhiều dự án tại trung tâm. Loạt dự án lớn đình đám sắp sửa mở bán giá dự kiến tiệm cận mốc 100 triệu/m2.

Dù sức mua giảm nhưng giá bán căn hộ vẫn tiếp tục tăng. Ảnh minh họa

Đơn cử, giá bán dự án One Veradah của Tập đoàn Mapletree (Singapore) tăng từ khoảng 50-60 triệu/m2 (quý IV/2017) lên mức 55-68 triệu/m2, thậm chí có căn gần 70 triệu đồng/m2. Căn hộ Diamond Island có mức giá 47-67 triệu/m2 cũng tăng lên 50-70 triệu/m2. Felizen Vista giá từ 45-50 triệu/m2 tăng lên 50-55 triệu/m2.  

Loạt chung cư trung - cao cấp dọc tuyến đường Mai Chí Thọ, Nguyễn Duy Trinh, Đồng Văn Cống, Thạnh Mỹ Lợi… từng có giá từ 30-68 triệu đồng/m2 đã tăng lên tầm 33-70 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp nhích từ 4-8 triệu đồng/m2 so với thời điểm giữa năm 2017. Loạt căn hộ trung cấp tại quận 7, quận 9 cũng tăng giá sơ cấp lên từ 1-2 triệu/m2.

Theo chuyên gia BĐS Phan Công Chánh, xu hướng tăng giá của thị trường căn hộ trong khi giao dịch giảm không phải chuyện bất ngờ. Giá tiền sử dụng đất tăng, giá vật liệu biến động, chi phí triển khai dự án tốn kém hơn, áp lực từ nhà đầu tư thứ cấp… bắt buộc CĐT phải tăng giá bán theo lộ trình dù sức mua có tăng hay không.

Hiện nay, các CĐT thường sẽ không chọn cách giảm giá bán mà chỉ có thể chọn phương thức giảm nguồn hàng khi thị trường trầm lắng.

Nói về nguyên nhân lượng giao dịch sụt giảm, ông Chánh cho rằng, có nhiều nguyên nhân như nhà đầu tư, đầu cơ lướt sóng rút khỏi thị trường, dòng sản phẩm chào bán không phù hợp với nhu cầu chung…

Ông Chánh khuyên các CĐT nên chọn lựa sản phẩm phù hợp, có thể mức giá bán căn hộ là 30-40 triệu/m2 thậm chí là 50 triệu/m2 nhưng giá tổng cả căn nên ở trong mức trên dưới 2 tỷ đồng để dễ tiếp cận người mua hơn. Nếu phát triển dòng sản phẩm diện tích lớn mà giá lại cao, người mua thực rất khó với tới.

Nhu cầu đầu tư cho thuê cũng giảm dần do cạnh tranh nguồn cung gắt gao, vì thế CĐT cần tìm các hướng đi phù hợp hơn để tiếp cận người mua trong thời điểm giá đất leo thang như hiện nay.  

Phương Uyên